Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности. Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов Как выбрать хорошего риэлтора для продажи квартиры

Почему сегодня важно правильно выбрать риэлтора? Обилие предложений, схем и инструментов на рынке недвижимости закономерно приводит к росту числа "серых" или "черных" сделок, в лучшем случае, к путанице, когда продавец или покупатель не успевает разобраться во всех поступающих запросах.

Риэлтора нужно выбирать осторожно. Чтобы получить помощь профессионала, сэкономить деньги и избежать всевозможных проблем, рекомендуем учесть ряд факторов.

Советы и отзывы

Даже если вы ни разу не обращались к агентам по недвижимости, наверняка среди ваших знакомых найдется тот, кто уже покупал или продавал жилье и иную собственность. Обычно люди сохраняют контакты хороших специалистов и охотно рекомендуют их. Пригодятся любые сведения: допустим, у ваших близких был негативный опыт обращения к риэлтору. Конечно, это не означает, что теперь надо избегать всех агентов по недвижимости, однако, можно выяснить, что пошло не так. Предупрежден - вооружен, верно?

Репутация фирмы

Если вам сложно довериться специалисту как таковому, можно найти посредника в одной из крупных профильных фирм. В каждом городе найдется агентство недвижимости с хорошей репутацией. Очевидно, что такой компании не нужно обманывать клиента ради мгновенной выгоды: реноме, наработанное годами упорного труда, стоит дорого. Изучите отзывы об агентствах, пообщайтесь с разными риэлторами: так проще будет найти «своего» человека, не переживая о чистоте сделки. Гарантом выступит фирма. Гораздо больше шансов, что вы сможете найти узкопрофильного агента именно в компании: это важно для клиентов, которым нужно провести сложную сделку.

Контрактные обязательства

Неважно, что именно будет делать риэлтор: искать квартиросъемщиков или продавать элитный коттедж. Главное, что профессионалы работают только в рамках договора. Если агент предлагает сотрудничество без документов, откажитесь от его услуг. Отказ от контрактных обязательств можно мотивировать чем угодно. Это всегда сигнал: лучше найти другого брокера. Какие бы выгоды вам ни обещали, поймите: без договора никто никому и ничем не обязан. Есть еще нюанс: если специалист заключает с вами контракт на оказание информационных услуг, он вам тоже ничем не обязан. Он может прислать сообщение с адресом объекта, позвонить и пообещать просмотр - услуга будет оказанной. Хорошие риэлторы берут деньги только в том случае, если результат достигнут.

Цена услуги

Обычно агентства недвижимости зарабатывают на комиссии, и это фиксированная сумма в процентах. Кто-то берет 15% от сделки, включая в эту сумму все сопутствующие издержки. Кто-то устанавливает низкую комиссию, честно предоставляя прайс на юридическое сопровождение и т.д.

Если риэлтор говорит вам что-то вроде "там посмотрим" или при обращении в агентство вы получаете уклончивые ответы о цене вопроса, лучше сразу отклонить любые предложения о дальнейших переговорах. Если посредник темнит, к чему дальнейшие переживания? И продавец, и покупатель должен точно знать, какие затраты предстоят. Нельзя купить товар и узнать его стоимость только на выходе из магазина, верно? Ищите специалистов, которые работают по фиксированной ставке.

Надеемся, эти советы помогут вам правильно выбрать риэлтора и избежать лишних затрат (как временных, так и финансовых).

Многие люди, которые запланировали покупку или продажу квартиры обращаются к частным риэлторам (маклерам), а также в риэлторские компании. Конечно же не стоит забывать, что весь успех подобного сотрудничества будет напрямую зависеть от того, насколько верно вы выбрали риэлтора.

Само по себе, тщательный подбор, проверка, осуществление переговоров и сама сделка - процедуры, требующие длительного и подробного общения с выбранным риэлтором. Все же, как сделать верный шаг в выборе специалиста по недвижимости?

Когда вы выбираете риэлтора, необходимо полагаться на своё чутьё, ведь человек порой довольно многие вещи хорошо распознает за счет своей интуиции. Это мнение поддерживают и психологи. Не редко многие продавцы или покупатели квартир выбирают специалиста по рекомендации друзей и знакомых. В таких случаях не лишне понять, проводили ли какие-либо сделки по недвижимости с этим риэлтором те, кто вам настоятельно его рекомендует.

Прежде всего нужно принимать риэлтора в роли партнера, с которым вам будет легко сработаться. К сожалению люди не имеют достаточно свободного времени, опыта, компетенции, сил или полного доступа к базе данных для самостоятельного проведения такого дела быстро и квалитативно (что на родном нам языке означает "качественно"). Вот поэтому и приходиться обращаться за помощью в риэлтерские компании, а иногда и в ипотечные компании.

Выбранному риэлтору вы передаете все поручения по отбору различных вариаций на рынке недвижимости, согласованию договоров и других заданий, связанных с сопровождением сделки купли-продажи недвижимости. Часть ответственности автоматически возлагается на него, тем не менее, вы являетесь ответственным не меньше. Так как именно вы изначально выбираете риэлтора (партнера). Может оказаться, что выбранный вами риэлтор будет работать с вами на протяжении всей жизни при необходимости услуг в области недвижимости.

Время от времени рынок риэлторских услуг претерпевает взлёты и падения, в т.ч. в силу кризисных явлений (таких как падение покупательской способности или падение спроса на одном рынке недвижимости ввиду смещения интереса к другому). Поэтому для продавца немаловажно при выборе риэлтора или агентства недвижимости представлять, где они находят покупателей и насколько часто покупатели оказываются "горячими". Для любого продавца недвижимости немаловажно закрыть вопрос с продажей недвижимости в короткий срок.

Доверие к риэлтору - это основное в построении партнерских отношений. Как же распознать в себе чувство доверия по отношению к риэлтору?

Самое главное и первое, что должно присутствовать в момент общения с риэлтором - это спокойствие. Важно и то, что в первую с ним беседу должен быть некий баланс между говорением и слушанием вас. У вас не должно возникать постоянное чувство, что этот баланс сильно смещен в сторону одного из вас.

Как правило, хорошему риэлтору, являющемуся вашим партнером, действительно важно то, что интересует вас. Он достаточно внимателен ко всем вашим предпочтениям, риэлтор ведет записи с вашими требованиями. В настоящее время многие риэлторы не утруждают себя детальным подбором недвижимости непосредственно под желание покупателя и нередко начинают предлагать все варианты напрополую, которые только попадаются под руку, списывая всё на отсутствие точного представления о желанной недвижимости у клиента.

Еще одним из признаков вашего доверия к риэлтору-партнеру является и то, что у вас возникает желание работать с данным партнером в дальнейшем. Некоторые эксперты призывают также посмотреть на невербальную сторону общения. Здесь важно то, нравится ли вам его голос, тембр, манеры и скорость речи. Есть ли у риэлтора какие-либо схожести с вами или же он вовсе ваша противоположность. Насколько ваши вкусы совпадают? Не нужно забывать, что выбор объекта недвижимости - достаточно серьезное дело.

Бывает так, что уже при первом общении с риэлтором появляется чувство внутренней неприязни, какой-то отчужденности, если вам не понравились его манеры разговора, поведения или голос, то лучше искать других партнеров.

При выборе риэлтора необходимо обратить внимание на один момент - если вдруг он будет рассказывать о своих недавних сделках, при этом снимая с себя всю ответственность за оплошности, то это уже первый признак того, что с таким риэлтором не стоит связываться, так как во все времена партнерство допускает разделение ответственности.

Какие вопросы задать риэлтору?

Задача такова, что вам нужно выбрать в"своегов" риэлтора, который будет вам партнером. Для этого нужно начать с вопросов, которые направлены на оценку будущего партнера. Вы имеете полное право сказать риэлтору, что находитесь в поисках хорошего риэлтора и перед тем, как принять решение вам нужно задать несколько важных вопросов. Во-первых, надо знать, что вы совсем не обязаны выбирать того, кто сейчас находится напротив вас. Какие вопросы лучше задавать? Они могут быть самыми разными. Что вас больше всего волнует, отталкиваясь от своих личных требований и взглядов на жизнь. Для этого можно заранее поработать над списком волнующих вас вопросов. Они будут касаться взаимоотношений с риэлтором и всей работы, которая возлагается на него.

Что же потом?

Если вы полностью удовлетворены всеми ответами риэлтора и ощущаете к нему хорошее расположение, то смело начинайте сотрудничать. Если же вы пока не уверены, то лучше попросить немного времени на то, чтобы все еще раз как следует взвесить. Риэлтор может поинтересоваться о том, какие у вас сомнения и как он может вам помочь. И это является признаком заботы.

Вопрос правильного выбора агента в кризис является крайне актуальным. Каков образ идеального риэлтора по мнению клиентов, какими качествами характера он обладает и как ведет сделки? И о чем нужно помнить при работе с посредником, покупая или продавая квартиру?

Образ идеального риэлтора

В настоящее время 65% риэлторов являются женщинами. Соответственно, мужчин насчитывается всего 35%. В то же время продавцы и покупатели обоих полов отмечают, что им приятнее и комфортнее работать с дамами. И этому факту сразу несколько причин. Они кроются в особенностях характера и поведения женщин и подходе к риэлторской работе.

Коммуникабельность и стрессоустойчивость

В большинстве своем представительницы прекрасного пола легко находят общий язык с людьми. При этом они готовы спокойно разговаривать часами, чтобы прийти к нужному решению или компромиссу при покупке-продаже жилья. В итоге у них получается найти наилучший вариант для клиента, учитывая при этом его потребности.

Тактичность и понятливость

Женщины-риэлторы склонны не только слушать, но и понимать потребителя. Особенно если он - тоже дама. Как известно, женщины говорят на одном языке. В таком случае агент и клиент с легкостью решат вопросы в отношении бытовых вещей, уюта в квартире, даже если сделку проводит семья. В результате процесс поиска требуемого объекта значительно ускоряется и упрлщается. Кроме того, женщины-риэлторы отчетливо осознают, какое жилье необходимо семье, принимая во внимание при этом все детали. Одновременно женщины-риэлторы великолепно исполняют роль психолога. В случае разъезда из-за развода они готовы оказать помимо профессиональной и моральную помощь.

Аккуратность и щепетильность

Представительницы слабого пола скрупулезнее готовят сделку купли-продажи недвижимости. Они аккуратны и щепетильны, что, по мнению экспертов, крайне важно в профессии риэлтора. Так как рынок постоянно изменяется. Также поток сделок велик и необходимо уделять внимание каждой мелочи. Что у женщин получается на ура. Женщины-риэлторы всегда учитывают все моменты, интересующие клиента. Будь то метраж кухни, месторасположение школы или детсада по отношению к дому.

Ответственность и доведение сделок до конца

Даже клиенты из числа мужчин признают, что женщины-риэлторы доводят самые сложные сделки до завершения, не останавливаясь на полпути. Они подтверждают ответственность девушек-агентов и решительность одновременно при свойственной им эмоциональности.

Самоотдача

Женщины-риэлторы трудятся с высокой выдержкой. Зачастую они согласны на ненормированный рабочий день. Что в том числе дает им возможность совмещать любимое дело с семейными обязанности, успевая зарабатывать.

В целом специалисты сходятся во мнении, что на рынке недвижимости представительницы прекрасного пола играют значительную роль. Обобщенный портрет риэлтора выглядит следующим образом. Это 30-50-летняя женщина с высшим образованием и опытом работы от пяти лет. Она мобильна, но при этом не суетлива. Придерживается делового стиля в одежде. Отличается уравновешенностью, внимательностью и грамотностью. Клиенты-мужчины особо обращают внимание на внешний вид женщины-риэлтора, знание психологии и законодательства.

Однако эксперты пояснили, что клиенты в большей степени все-таки выбирают риэлтора не по гендерному признаку, а деловым качествам и уровню профессионализма. Они ищут в агенте опору, уверенность и нацелены на минимизацию собственных усилий во время подготовки и проведения сделки.

Как правильно выбрать риэлтора

Минимальный размер задатка и аванса

Одним из наиболее популярных видов мошенничества являются манипуляции с авансами и задатками. Зачастую получив внушительные средства от клиента в качестве первого или второго, фирмы-однодневки исчезают в неизвестном направлении. Поэтому граждан должно насторожить требование большого задатка, например, в 30%. А если договор составлен с ошибками, особенно в фамилии, и продажа осуществляется по доверенности, то, по словам специалистов, это почти 100% гарантия мошенничества. По закону агентства недвижимости не имеют права настаивать на 100%-ной оплате до подписания договора купли-продажи. Размер аванса должен быть минимальным - около 50 тысяч рублей, но не более 100 тысяч. Итоговая сумма передается только после сделки. Причем через гарантирующие безопасность расчетов банковскую ячейку или аккредитив - спецсчет, благодаря которому продавец получит средства покупателя лишь при регистрации права собственности.

Расчеты только после знакомства с квартирой и документами

Любые расчеты лучше совершать только после выбора, посещения квартиры, беседы с хозяином и изучения всех документов. Стоит избегать каких-либо уговоров и обещаний. Также нужно ознакомиться с книгой жалоб и предложений в офисе агентства. Которая по закону должна быть у каждой компании. Если ее нет, то, вероятнее всего, перед клиентом фирма-однодневка.

Внимательное составление и чтение договоров с агентами

Зачастую граждане не придают особого значения договорам с риэлторами при купле-продаже недвижимости. Однако их существует несколько видов и каждый имеет свои особенности, на которые необходимо обратить внимание. Так, самым распространенным является договор оказания услуг. Законодательство РФ не устанавливает обязательные условия для указания в нем. Но, по сообщению экспертов, в документе в первую очередь нужно прописать перечень услуг и обязанности обеих сторон, срок действия договора и стоимость работ с графиком платежей.

Хороший риэлтор может вас избавить от многих хлопот, связанных с приобретением недвижимости, сэкономить ваши деньги, время и нервы. Плохой агент, наоборот, может растянуть поиски квартиры на несколько месяцев. Все зависит от вас. Найдите хорошего посредника и подпишите с ним правильный договор.

При выборе риэлтора или агентства недвижимости необходимо учитывать следующие критерии.

Также полистайте журналы, газеты. Респектабельные агентства не жалеют денег на рекламу. Не стоит сотрудничать с фирмами, которые даже на бесплатных сайтах не выкладывают фотографии и детальные описания объектов недвижимости.

При этом совсем не обязательно обращаться только в большие компании. Очень часто в них наблюдается большая текучка персонала. К самим риэлторам предъявляют минимум требований. Также раскрученные агентства в договорах с клиентами снимают с себя всю ответственность за неудачную сделку.

Обратите внимание на номер лицензии выбранного вами агентства. Если номер документа входит в первые несколько сотен, это значит, что он выдан давно. Компания успешно работаете на рынке длительное время. Если агентство зарегистрировано давно, а лицензия выдана недавно, то, скорее всего, суд уже лишал организацию разрешения на осуществление деятельности. Вероятная причина – нарушение норм законодательства.

Лучше сотрудничать с риэлтором, который проживает в вашем районе. Оформление документов, обсуждение условий сделки – все будет проходить более оперативно. Кроме того, такой агент лучше знает ситуацию на рынке недвижимости в вашем районе.

Проведите встречу с несколькими претендентами. Расскажите о своих требованиях к квартире, сколько денег готовы за нее заплатить. Если во время первой беседы риэлтор не сможет конкретно ответить на ваши вопросы, то лучше обратиться сразу к другому агенту.

Оформление договора

После того, как претендент утвержден, необходимо с ним подписать договор о сотрудничестве. Внимательно изучите все пункты. Если после этого у вас остались вопросы, то лучше обратиться к юристу.

Очень важно заключить договор с уполномоченным лицом. В против случае документ может быть признан недействительным. Если договор заключается с агентством, то его подписывает директор и скрепляет печатью. В том случае если поиском квартиры для вас будет заниматься частный риэлтор, то он зарегистрирован, как предприниматель. Расписывается на документе он или его доверенное лицо.

Предмет договора

В этом пункте оговариваются все услуги, которые предоставляет риэлтор: поиск жилья, проведение переговоров, подготовка документов, юридическое сопровождение сделки. Также в разделе необходимо указать требования к квартире, которую бы хотели приобрести, ее стоимость. Чем подробнее будут указаны ваши условия, тем лучше.

Большинство риэлторов предлагают своим клиентам подписывать эксклюзивный договор. Согласно его условиям покупатель не имеет права сотрудничать с другими посредниками или самостоятельно подыскивать жилье. Данные требования абсолютно законны – ст. 1007 Гражданского Кодекса РФ. Если клиент нарушил договор, то обязан выплатить агенту компенсацию. Ее размер также указывается в документе. Очень важно в нем указать срок, который дается риэлтору на поиск квартиры. Если он не справится с поставленной задачей, то вы имеете полное право расторгнуть соглашение.

Практика показывает, что если не подписывать данный договор с риэлтором, то он не будет прикладывать максимум усилий, чтобы подыскать вам жилье.

Срок действия договора

Документ лучше оформлять на короткий термин, иначе поиски могут растянуться на длительный период. Если в обязанности посредника входит только поиск квартиры, то лучше оформлять договор на один месяц.

В том случае, когда риэлтор также занимается регистрацией недвижимости или оформляется альтернативная сделка, то срок может быть более длительным – до трех месяцев. Как правило, агенты настаивают на оформлении договора на 6 месяцев. Но это не в ваших интересах.

Также в договор могут включить пункт, согласно которому он продлевается на новый срок, если клиент его не расторгнул. Настаиваете на том, чтобы это условие было исключено.

Оформление доверенности на агента

Если вы планируете все операции по покупке недвижимости (подготовка документов, открытие депозитного сейфа) переложить на риэлтора, то необходимо выписать на него соответствующую доверенность. В ней подробно указать все полномочия агента.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно в том случае, если риэлтор не выполняет поставленных заданий. При этом заказчик должен оплатить расходы, понесенные агентом. Но они на этом не останавливаются и в договоре указывают размер штрафов за его расторжение. Оспорить этот пункт можно в суде.

Какую же плату берут риэлторы за свои услуги? Стоимость работы обязательно указывается в договоре. Как правило, агенты берут 2-5% от стоимости приобретаемого жилья.